Kancelaria Adwokacka Adwokat Dorota Paździora » Czy można dokonać darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Zacznijmy od tego co to jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest nieruchomością. To ograniczone prawo rzeczowe, którego znacząca regulacja znajduje się w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.Jest ono prawem, które zapewnia osobie je posiadającej prawo do użytkowania i swobodnego rozporządzania tym lokalem, jednak nie stosuje się wobec niego odpowiednio przepisów o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 245 k.c.). W praktyce oznacza to, że można taki lokal sprzedać, wynająć czy zapisać w spadku. Co jednak istotne, właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia, w której posiadaniu jest także budynek oraz grunt, na którym znajduje się lokal.

Różnice między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a prawem własności wpływają bezpośrednio na możliwość dysponowania daną nieruchomością:

właścicielem gruntu i budynku przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, pozostaje spółdzielnia, taka odrębna własność powoduje, że stajemy się współwłaścicielami części budynku oraz współużytkownikiem wieczystym działki pod budynkiem.
dysponowanie lokalem na cele inne, niż cele mieszkaniowe wymaga przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zgody spółdzielni mieszkaniowej.
mieszkanie własnościowe musi posiadać księgę wieczystą, natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, sprawia, że mieszkanie może mieć założoną księgę wieczystą lecz nie jest to wymogiem.

Czynności zmierzające do przekazania majątku najłatwiej można podzielić na dwie grupy: mortis causa – na wypadek śmierci oraz inter vivos czyli między żyjącymi. Do czynności mortis causa zaliczamy np. testament. Natomiast czynnościami inter vivos są m.in. umowa darowizny lub umowa o dożywocie.

Umowa darowizny - darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Jest to umowa umożliwiającą dokonywanie przysporzeń majątkowych bez ekwiwalentu. Taka umowa jest umową jednostronną. Trzeba pamiętać, że zawierając umowę darowizny, darczyńca definitywnie traci tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, dlatego też chcąc w dalszym ciągu zamieszkiwać w lokalu, obdarowany może ustanowić na jego rzecz służebność mieszkania. Jest to służebność osobista, która uprawnia do korzystania z cudzej nieruchomości w określonym w umowie zakresie. Osoba fizyczna, której przysługuje osobista służebność mieszkania ma prawo do zamieszkiwania i korzystania z określonych części lub całości lokalu mieszkalnego, bez ponoszenia przez nią żadnych dodatkowych kosztów. Chociaż w doktrynie są różne stanowisko, bo zgodnie z art. 302 K.c. – do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Zgodnie z art. 260 § 1 K.c. użytkownik (czyli odpowiednio służebnik) obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Opłaty za media są zaś nakładami połączonymi ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, a zatem w oparciu o ten przepis należy wnioskować, że za media, jakie zużył, płaci służebnik, nie właściciel mieszkania. Takie stanowisko potwierdza orzecznictwo sądowe, np. Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z 14 maja 2013 roku, sygn. akt II Ca 1238/12.

Kolejnym sposobem rozporządzania lokalem mieszkalnym, a równocześnie zapewnieniem sobie możliwość dalszego zamieszkiwania w lokalu, jest zawarcie umowy dożywocia, na mocy której zbywca nieruchomości przenosi na rzecz nabywcy własność nieruchomości, a nabywca w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub także bliskim mu osobom dożywotnie utrzymanie. Jest to umowa dwustronnie zobowiązująca. Treść umowy o dożywocie reguluje art. 908 ust. 1. k.c., który stanowi, że:

„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Inną istotną cechą umowy o dożywocie jest to, że ma ona charakter odpłatny. Jedna strona nabywa nieruchomość, a druga wierzytelność o dożywotnie utrzymanie. Oznacza to między innymi, że notariusz po podpisaniu umowy o dożywocie składa wniosek o wpis w dziale II księgi wieczystej nowego właściciela, ale także składa wniosek o wpis prawa dożywocia na rzecz byłego właściciela, a teraz uprawnionego tzw. dożywotnika. Koniecznie w księdze wieczystej mamy odnotowane prawo dożywocia.

Przyjęto, iż na zasadzie swobody umów dopuszczalne jest zawarcie tzw. umowy nienazwanej, której treść odpowiadałaby umowie o dożywocie. Jest to więc umowa określana jako quasi-dożywocie. W umowie takiej ograniczona jest jednak ochrona praw zbywcy.

Możliwość zawierania tego typu umów potwierdził Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 15 października 2014 roku, Sygn. akt V CSK 653/13, w którym przyjął, że: „można w zamian za utrzymanie do końca życia oddać innej osobie nie tylko własność nieruchomości, ale też inne prawa lub rzeczy. Ale wtedy takiej umowy nie należy nazywać dożywociem.” Sąd w uzasadnieniu przyjął, że nie ma przeszkód prawnych, aby osoba nie dysponująca nieruchomością, ale posiadająca inną rzecz lub prawo o określonej wartości ekonomicznej, przeniosła je na rzecz innej osoby, która zapewni niezbędną jej pomoc i opiekę. Ponadto niemożność uczynienia tego prowadziłaby do nierównego traktowania osób, które nie są właścicielami nieruchomości, ale mają np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a z uwagi na wiek, stan zdrowia potrzebują opieki osoby trzeciej.

Przy umowie nienazwanej quasi – dożywocia, ograniczona jest ochrona praw zbywcy. Inaczej niż w przypadku prawa dożywocia, nie znajdą tu zastosowania przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych, do których ochrony stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 k.c.). Oznacza to, że ewentualny nowy nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie przejmuje obowiązków wynikających ze stosunku opieki.

Jest to jednak zobowiązanie obowiązujące inter partes tj. pomiędzy stronami, bezskuteczne wobec osób trzecich. Niewykonanie zobowiązania skutkować może co najwyżej odszkodowaniem.

Z powyższego wynika, że umowa quasi – dożywocia, w przeciwieństwie do umowy o dożywocie, powinna opierać się na dużym zaufaniu pomiędzy stronami, głównie na zaufaniu zbywcy wobec nabywcy.

Jesteśmy tutaj

Kontakt z nami